商业地产行业中的购物中心，已成为城市各区域地标及超线下聚客点。作为一个大型商业体，其成功与否，关键在于市场定位与管理运营的准确性，购物中心在运作时，通过剖析目标客群、竞争对手、人流量、消费画像等关键要素，为购物中心以及品牌商提供代表性的经营分析与广告投放决策依据，是提升竞争水平的关键。

此前，购物中心主要通过人工走访、外部数据采购等方式来获取数据支撑，但是这种方式存在获取成本高、耗时长、准确率低、数据来源不统一等缺点。而亿景智联的海量时空大数据，以购物中心为核心，具有样本量大，准确率高；多维数据打通，区域覆盖广泛；快速交付，效率高等特色。同时，还可运用在商业规划、地产开发、商业经营、品牌进驻、消费指引、日常运营等多个方面。

在商业地产解决方案方面，亿景智联的位置智能服务平台可以利用时空大数据进行购物中心区位环境分析、商场商户业态、到访客群分析、周边配套资源、周边业态分布、周边交通状况、周边客群分析、竞争分析等，这里以北京朝阳大悦城为例进行价值分析。

01聚焦年轻中产群体的大悦城

朝阳大悦城

朝阳大悦城为城市综合体建筑，规划总建筑面积超过40万平方米，购物中心地上有11层，集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等六大主题于一体，引进各类商户380余家，平均年客流量达2500万人。近年来，定位也实现了从“青年文化地标”全面升级到“城市理想生活目的地”，更聚焦多元的消费群体。

商场商户业态分析：

朝阳大悦城主力店铺为金逸影城、优衣库、永旺超市、星巴克、华为体验店等品牌，整体上，零售品牌占据58%，细分而言，客群更愿意前往服饰集合店、中式餐饮、饮品等门店。看近期的单日客流人数，还可知道各品牌近期的客流变化，主力品牌门店日均客流在800人左右，周末达1000+。

到访客群分析：

不同时段的朝阳大悦城日均客流显示，晚6点达到高峰，平均达9245人。由于不同年龄阶段对应着不同类型的商品需求，性别比重决定着各种品牌的销售比例，大悦城主要客群分布在18-35岁，女性占比达57.54%，已婚达51.19%。客群所在行业各有不同，主要以金融、IT互联网、教育行业为主，消费水平较高，大学本科及以上学历人群比例高于北京市平均比例。从到访客群中还可洞察到访、APP、手机、购物等偏好行为，进一步判断大悦城目标定位的准确性。

周边配套与交通分析：

以朝阳大悦城为中心设定15分钟步行可达域，区域面积达1.9平方公里，东邻黄衫木店路，西邻晨光东路，南邻朝阳路辅路，北邻达德南一路。

区域内共有居住人口39880人，工作人口32074人，年龄分布在18-35岁之间，男女比例均衡。区域内平均覆盖22858户住宅户数，其中，中高端住宅较多，平均房价63102/㎡，进一步可以判断周边客群覆盖较广，且处于中高消费水平。

使用何种交通工具前往购物中心，一方面取决于距离的远近，交通的便利程度，另一方面也一定程度上可以映射出购物中心客群的消费水平。朝阳大悦城处于朝阳北路与青年路交叉口的东北角，四、五环之间，集中了地铁、公交等多种出行工具，与6号线青年路地铁站无缝衔接，交通极为便利。此外充足的停车位和充电桩也是吸引目标客群的重要因素，大悦城周边覆盖了86个停车场，14个充电桩，服务半径得到进一步扩大，足以吸引到更多中高端消费水平客群。

周边业态分析：

朝阳大悦城坐落在朝青商圈内，通过洞察分析周边业态，包括美食餐饮、商场购物、生活服务、体育休闲等数量和类型分布，可看到大悦城周边业态较为丰富，也代表着该区域商业较为成熟。15分钟步行可达域范围内仅有一个北京尚街购物中心为核心竞对，44.85%的客流更愿意前往朝阳大悦城，其丰富的购物服务更具竞争力。

02时空智能助力精准营销

由此看来，不管是商业地产还是零售品牌，通常会在市场调研、选址评估、运营分析、营销分析等环节运用到时空大数据。如果没有时空大数据的支持，将面临洞察不够深入、城市受众难衡量、客流转化难以量化、目标客流识别不够全面准确等问题。

值得一提的是，昆明大悦城、成都大悦城、重庆大悦城均为亿景智联的合作用户，基于时空智能平台实现了客群精准定位与分析，通过观察近端核心板块与远端板块的客群量的变化，以此来复盘广告投放效果，以及提出之后拓客策略。同时，通过竞品项目的对比分析，洞察优势区域和劣势区域，来开展不同力度的广告投放，从而助力精细化运营与精准营销。